Dar nu sunt lipsiți de probleme nici noii locatari ai acestor cartiere care au asigurate rețelele pentru utilități, au noua casă pe o stradă care face parte din rețeaua de drumuri publice, au chiar și iluminat public, dar se confruntă cu alte necazuri, cum ar fi abuzurile birocratice la încheierea contractului pentru furnizarea serviciilor de apă potabilă și canalizare.
Apar din ce în ce mai multe cazuri în care funcționarii de la operatorul Apă-Canal Ilfov SA îi obligă pe acești oameni să trăiască la casă ca „la bloc”, condiționând încheierea contractului de constituirea proprietarilor de case într-un condominiu. Practic, aceste familii care au făcut eforturi financiare pentru a se muta de la bloc la casă tocmai pentru a scăpa de calvarul „vieții la comun”, sunt obligați să se constituie într-un fel de enclave administrative, de genul „asociației de proprietari”, pentru a plăti un administrator care să se ocupe de relațiile comerciale cu Apă-Canal Ilfov și să „vegheze” la împărțirea consumului înregistrat la apometrul din capătul străzii în funcție de consumurile înregistrare de apometrele din curtea fiecărei case.
Spunem că este un abuz birocratic pentru că numai funcționarii de la Apă-Canal Ilfov SA le cer acestor familii să se constituie în condominiu, toți ceilalți furnizori, de energie electrică, gaze naturale sau servicii de salubrizare, încheind fără nici o problemă contracte individuale cu proprietarii acestor locuințe.
Caz rar! Proprietarii de pe strada Zefirului din Domnești au avut asigurate utilitățile de la mutarea în noile case
Unul dintre aceste cazuri este cel al proprietarilor de case individuale construite pe strada Zefirului din comuna Domnești. Ei au avut șansa de a avea asigurate utilitățile încă de la momentul mutării în noile case. Dezvoltatorul imobiliar, Auto Expres Credit SRL, le-a promis viitorilor proprietari că sunt asigurate toate utilitățile necesare și că acestea sunt incluse in prețul imobilului, astfel încât la momentul mutării în locuințe să beneficieze de apă, gaze și energie electrică.
Până la sfârșitul anului trecut, a existat un contract de furnizare a apei potabile încheiat între Apă-Canal Ilfov și firma dezvoltatorului imobiliar. Ultimele facturi au fost achitate de firmă la începutul anului, în ianuarie. Odată cu mutarea în case, proprietarii de pe strada Zefirului au început demersurile pentru încheierea noilor contracte de utilități pe numele lor. Formalitățile au decurs fără niciun fel de probleme. Spre exemplu, familia Uțoiu, proprietara unui imobil de pe strada Zefirului nr 33, a încheiat cu Apă-Canal Ilfov contractul nr 1.767/02.02.2021, în care, la art (1), aliniatul (2), se precizează: „contractul stabilește relațiile dintre utilizator și operator la punctul de delimitare între rețeaua interioară a utilizatorului, aflată în proprietatea acestuia și sistemul public de alimentare cu apă și/sau canalizare, respectiv contorul de branșament pentru sistemul de alimentare cu apă”. Este situația clasică: fiecare proprietate are un branșament și un apometru, consumul fiind facturat în funcție de indexul acestuia.
Câteva zile mai târziu, Apă Canal Ilfov SA a emis pe numele lui Claudiu Uțoiu factura AIF21/52519, în care consumul de 13 mc fusese facturat prin „citirea” indexului contorului proprietății de pe strada Zefirului nr 33.
Insurecție birocratică! Apă-Canal Ilfov anulează contractele individuale și le cere proprietarilor să se constituie în „condominiu”
Două săptămâni mai târziu, reprezentanții Apă-Canal Ilfov SA s-au „sucit” la 180 de grade, anunțând că vor fi anulate contractele individuale încheiate cu fiecare dintre proprietarii locuințelor de pe strada Zefirului deoarece strada lor ar fi de fapt un „condominiu”. Contractele individuale ar urma să fie înlocuite cu un contract colectiv încheiat de Apă-Canal cu condominiul constituit de proprietari și completat cu convenții individuale, încheiate de fiecare proprietar: „Am constatat că dvs. aveți un contract individual de furnizare a serviciilor de apă-canalizare, deși nu aveți statut de utilizator individual. Am constatat că nu reprezentați o proprietate independentă, ci că sunteți parte a unui utilizator colectiv, respectiv al unui condominiu”, se spune în notificarea nr 3.737/24.02.2021, semnată de directoarea comercială a Apă Canal Ilfov, Amalia Militaru.
Mai mult de atât, funcționarii Apă-Canal SA nu recunosc nici existența branșamentului aferent fiecărei locuințe și implicit nu recunosc nici existența contorului în baza căruia în lunile martie și aprilie au emis facturile individualizat, pentru fiecare proprietar de pe strada Zefirului: „Am mai constatat că nu aveți branșament separat al unității imobiliare legat la limita de proprietate a sistemului public de alimentare cu apă, ceea ce dovedește lipsa calității dvs.de utilizator individual, în sensul că un utilizator individual într-un condominiu poate fi doar proprietarul de unitate individuală care și-a realizat branșament propriu în amonte de contorul de branșament al condominiului”!
Așadar, branșamentele la apă potabilă ale locuințelor de pe strada Zefirului ar trebui să fie „în amonte de contorul de branșament al condominiului”. Adică la capătul străzii!?
Ce să faci când n-ai ce face? Funcționarii Apă-Canal nu mai sunt de acord cu contractele individuale din cauza terenului străzii
Evident, se pune întrebarea ce s-a întâmplat în ultimele săptămâni? De ce nu mai sunt de acord funcționarii de la Apă-Canal Ilfov cu contractele individuale încheiate și vor să le anuleze?
Între timp, funcționarii au descoperit că terenul străzii Zefirului este în proprietatea indiviză a proprietarilor noilor case de pe această stradă și din punctul lor de vedere relația comercială nu mai poate fi abordată „casă cu casă”, ci pe principiul „totul la comun”, ca la bloc.
Spre exemplu, în cazul familiei Uțoiu, proprietara imobilului în cauză de pe strada Zefirului, Primăria Domnești a emis adresa nr 7.909/19.03.2021, pentru a-i servi la încheierea contractelor cu ENEL Distribuție Muntenia, ENGIE, REBU și Apă-Canal Ilfov. În adresă se precizează că soții Uțoiu sunt înregistrați la registrul agricol cu imobilul format din construcția și terenul de pe strada Zefiruluinr 33, dar și cu suprafața de 35,48 mp categoria de folosință drum acces. Mențiunea referitoare la suprafața de 35,48 mp de drum de acces a iscat excesul de autoritate birocratică a funcționarilor Apă-Canal:
„Atât în adeverința eliberată de către Primăria comunei Domnești, cât și în contractul dvs. de vânzare-cumpărare se stipulează în mod foarte clar că, pe lângă locuința individuală pe care o aveți în proprietate, dețineți și o cotă parte indiviză din drumul de acces al condominiului. Astfel, imobilul dvs. face parte dintr-un condominiu la limita căruia există instalat un contor general care măsoară consumul total de apă al utilizatorilor din ansamblul rezidențial. Acest contor reprezintă baza legală de facturare, în timp ce contoarele montate în instalația privată reprezintă repartitoare de costuri care ajută la individualizarea consumurilor în rândul coproprietarilor”, se spune în răspunsul Apă-Canal de pe data de 01.04.2021.
Citește și Giurgiu, „raiul” gropilor de gunoi clandestine. E degringoladă și în gestionarea deșeurilor după rezilierea contractului de administrare a depozitului ecologic
În altă adresă, prin care Apă-Canal Ilfov anunță că toate contractele individuale vor fi anulate, sunt puse mai multe condiții, dintre care prima se referă la „desemnarea unui reprezentant împuternicit al tuturor proprietarilor pentru semnarea contractului de furnizare cu Apă-Canal Ilfov sau înființarea unei asociații de proprietari conform Legii 196/2018”. Concluzia e clară: familiile de pe strada Zefirului se întorc la „viața la bloc”.
Ideea condominiului îi obsedează numai pe cei de la Apă Canal. Companiile de electricitate și gaze au încheiat contracte individuale
Alte companii de furnizare a utilităților nu au avut aceleași dileme birocratice și au încheiat contracte individuale cu proprietarii de pe strada Zefirului. Important pentru a pune în evidență nota discordantă pe care o face Apă-Canal este că încheierea contractelor pentru gaze și energie electrică s-a realizat în baza acelorași adrese a Primăriei Domnești, în care apărea și mențiunea despre proprietatea în indiviziune asupra terenului străzii. Funcționarii de la ENEL, ENGIE și REBU, nu au avut nicio problemă în încheierea contractelor individuale.
De fapt, în luna februarie și cei de la Apă-Canal Ilfov SA au încheiat contracte individuale cu proprietarii de pe strada Zefirului, dar ulterior s-au răzgândit. În schimbul de corespondență, Claudiu Uțoiu le-a prezentat celor de la Apă-Canal Ilfov și acest argument, că alte companii de utilități nu au avut aceleași dileme în legătură cu încheierea contractelor individuale.
Răspunsul celor de la Apă-Canal a fost la fel de ermetic: „comparația cu alte servicii de utilitate publică (energie, gaze) nu este relevantă, întrucât reglementarile legale sunt diferite”. Or fi prevederi diferite, pentru că din punct de vedere tehnic fiecare serviciu public are specificul său, dar din punct de vedere administrativ furnizarea de apă, gaze naturale sau energie electrică, au în comun facturarea serviciilor în baza consumului înregistrat la contorul aflat la limita de proprietate.
Aberația birocratică a Apă Canal Ilfov SA: vor să transforme strada Zefirului în „casa scării”, deși în PUG este drum public
Se pare că funcționarii de la Apă Canal SA Ilfov sunt „setați” pe aplicarea regulii condominiului la toate dezvoltările imobiliare din jurul Capitalei, pentru că, potrivit unui avocat specializat în astfel de litigii, „este o puzderie de astfel de conflicte”. Potrivit acestuia, „nu poate fi negată legalitatea și utilitatea constituirii condominiilor, dar această normă legală trebuie aplicată în baza unei analize cu discernământ, pentru că situațiile diferă de la un caz la altul”. Sunt și proiecte rezidențiale la care accesul este limitat de o barieră, în care există piscine, terenuri de sport sau parcări comune, de care beneficiază toți proprietarii și în astfel de situații există și consumuri de energie electrică, apă sau servicii de curățenie și spații verzi, care trebuie plătite „la comun”. Într-un astfel de caz se justifică constituirea unui condominiu.
Însă în situația de pe strada Zefirului din Domnești, este vorba de un aliniament de case individuale, care au fost construite pe un teren care a avut statutul juridic de teren arabil intravilan. După construirea caselor, terenul a fost transferat din proprietatea dezvoltatorului imobiliar în proprietatea în indiviziune a celor care au cumpărat casele respective, dar asta nu afectează funcționalitatea străzii și cu atât mai puțin ar putea afecta serviciile de furnizare a utilităților.
Mai mult de atât, în Planul de Urbanism General de pe site-ul Primăriei Domnești, „strada Zefirului” este inclusă la categoria „străzi, ulițe”, fiind marcată cu culoarea albastru, spre deosebire de categoria „drumurilor private”, marcate cu altă culoare, cum se întâmplă în cazul străzii Zorilor, din același cartier.
Rezultă clar și din principalul plan de dezvoltare urbanistică adoptat de Primăria Domnești că strada Zefirului este un drum public cu acces nelimitat, că fiecare casă are număr de adresă poștală înregistrat la primărie și este o aberație birocratică faptul că din punctul al funcționarilor de la Apă-Canal Ilfov toate casele de pe această stradă formează împreună un condominiu, adică un imobil de genul unui campus sau a unui bloc. Altfel spus, din punctul lor de vedere strada Zefirului este un fel de „casa scării”!
Conform „Legii Locuinței”, pe strada Zefirului nici nu poate fi vorba de un „condominiu”. Sunt simple „locuințe”
Încercarea funcționarilor Apă-Canal Ilfov de a le impune proprietarilor de pe strada Zefirului din Domnești constituirea unei asociații de proprietari intră în coliziune cu prevederile Legii 114/1996, „Legea Locuinței”, care definește clar care sunt condițiile în care un grup de locuințe poate fi clasificat ca fiind un „condominiu”.
Potrivit definției de la art 2 al Legii 114, este condominiu „imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune, iar restul sunt proprietăți individuale, pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă și câte o carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de locuințe și spații cu altă destinație, după caz”. Casele de pe strada Zefirului nu îndeplinesc această condiție, pentru că nu există construcții care să fie „proprietăți comune”, drumul de acces fiind, din punct de vedere edilitar, nu o construcție pentru care să fie întocmită o carte funciară, ci ceea ce spune și numele său, un drum public cu acces nelimitat.
Mai constituie condominiu „un corp de clădire multietajat”, adică un bloc, dar și „un ansamblu rezidențial format din locuințe și construcții cu altă destinație, individuale, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care proprietățile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună”. Strada nu poate fi acea proprietate comună care să țină interdependente locuințele respective, pentru că este deschisă circulației publice și nu impune nimănui criterii de acces care să genereze condiționalități și „interdependențe”.
În altă ordine de idei, locuințele de pe strada Zefirului nu sunt „un ansamblu rezidențial format din locuințe și construcții cu altă destinație”, pentru că sunt proprietăți separate, construite pe terenuri diferite și are fiecare propria „identitate” administrativă (prin adresa poștală, respectiv localitate, stradă, număr poștal), „identitatea” funciară (prin lotul și parcela de teren pe care sunt amplasate și numele proprietarilor, date înregistrate în Registrul Agricol) și „identitatea” fiscală înregistrată la Primăria Domnești, prin rolul fiscal al proprietarului.
Casele de pe strada Zefirului din Domnești se înscriu perfect la definiția „locuinței”, pe care o regăsim tot „Legea Locuinței”, la articolul 2. aliniatul (a), la care se precizează că „Locuința” este o „construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii”. Dincolo de aceste definiții din „Legea Locuinței” pot fi încercate orice speculații, dar care au dezavantajul că vor fi în afara legii.
Apă-Canal Ilfov încalcă în martie și aprilie, propriile reguli, pe care le-a respectat în februarie
Situația conflictuală de la Domnești nu ar fi trebuit să existe. La început nici nu a existat, pentru că în luna februarie Apă-Canal Ilfov SA a încheiat contracte individuale cu toți proprietarii de case de pe strada Zefirului, în baza propriilor reguli, postate pe site-ul acilfov.ro, la secțiunea „Contractare apă-canalizare”. Iată ce spune în principala regulă:
„Are calitatea de utilizator individual al serviciului de alimentare cu apă şi de canalizare orice persoană fizică sau juridică ce deţine, în calitate de proprietar ori cu drept de folosinţă dat de proprietar, un imobil având branşament propriu de apă potabilă sau racord propriu de canalizare şi care beneficiază de serviciile operatorului pe bază de contract de furnizare/prestare încheiat în nume propriu”.
De ce nu mai sunt valabile în martie și aprilie regulile respectate în februarie? Pentru că a fost descoperită „găselnița” cu terenul străzii Zefirului, care nu-i ce pare a fi?
Din această tevatură, Apă-Canal Ilfov nu ar avea prea mult de câștigat, pentru că va încasa banii pe același consum, indiferent că este înregistrat de apometrele de la fiecare locuință sau de apometrul de la capătul străzii. Cei care au de pierdut sunt proprietarii de case, obligați să se întoarcă la „asociația de locatari” și „viața la bloc”, plătind si pierderile Apa-Canal Ilfov facturate în cota parte, deși de asta au vrut să scape atunci când au investit ca să se mute la casă.
Atâta timp cât pe piața serviciilor publice nu există nici reglementări clare și concise, nici o concurență între operatori, sunt posibile astfel de derapaje.
